Существует множество публикаций о тенденциях на рынке недвижимости, зачастую содержащих противоречивые сведения. Некоторые эксперты утверждают о восстановлении роста цен, в то время как другие прогнозируют дальнейшее снижение и обвал. Попробуем разобраться в реальной ситуации и определить оптимальную стратегию для инвесторов.
Что происходит с рынком
Официальная информация о ценах на недвижимость и количестве совершенных сделок предоставляется Росстатом и Росреестром, однако эти данные публикуются с задержкой в несколько месяцев. На середину декабря доступны сведения за октябрь, которые характеризуют ситуацию как относительно стабильную.
Регистратор прав собственности сообщил о росте числа завершенных сделок за месяц на 0,9%, что почти в полтора раза превышает показатель октября прошлого года. Однако рост обусловлен продажами, осуществлёнными ещё летом, и по ставках весны уходящего года.
Данные Росстата охватывают период не ранее III квартала (до конца сентября) и также демонстрируют тенденцию к росту. В среднем по России зафиксирован прирост на 4% в сегменте новостроек и на 2,3% во вторичном рынке; в Москве – на 7,3% в новостройках и на 3% во «вторичке».
Существует определенная особенность ситуации. В Москве наблюдается повышение стоимости квадратного метра в новостройках после значительного снижения, зафиксированного в начале текущего года: отметки упали с 375 тысяч до 293 тысяч рублей (-22%). Разработчики временно установили цены на уровне вторичного жилья и теперь стремятся компенсировать отставание.
Как дорожает недвижимость
По данным Сбера, ведущего собственную статистику сделок, картина выглядит сложнее. В ноябре был установлен новый рекорд цен: 145,9 тысячи рублей за квадратный метр в новостройках (+2,2%) и 101,7 тысячи рублей (+1,3%) во вторичном рынке.
В столичных проектах с участием Сбера цены на квадратный метр в новых домах составляют 291,7 тыс. рублей (+1,7% по сравнению с ноябрем), а во вторичном сегменте — 275,3 тыс. рублей (+1,5%). В первом квартале был снижение, но большая его часть уже компенсирована.
Самый старый индекс цен от IRN отражает сходную тенденцию: после трёх кварталов снижения, начавшегося ещё в конце 2022 года, рынок восстановился с начала 2023-го и пошёл к новым максимальным значениям.
Прогнозы и сценарии
Стоимость недвижимости продолжает демонстрировать восходящую динамику как на рынке первичного жилья, где присутствуют государственные субсидии и привлекательные процентные ставки, так и на вторичном рынке, который не имеет подобной поддержки и характеризуется высокими ставками.
Рост стимулируют или может стимулировать:
Увеличение денежной массы и ожидание инфляции со стороны людей.
— Повышение доходов граждан, занятых в отраслях, связанных с военно-промышленным комплексом и обороной.
— Перенос сроков заключения сделок, связанных с ожиданием повышения процентных ставок.
В пользу падения цен на недвижимость играют:
— Увеличение ипотечных ставок до двузначного уровня и повышение требований к размеру первоначального взноса.
— Высокая закредитованность населения и застройщиков.
Проблема неустойчивого соотношения уровня доходов и цен на товары и услуги.
Нарастающий тренд на рынке пока нестабилен. Рост может продолжиться при появлении новых факторов, таких как новый всплеск инфляции или физический дефицит жилья.
Вероятность реализации обоих сценариев представляется низкой. Учитывая действующую процентную политику Центрального банка, существенное ускорение инфляции или значительная девальвация рубля маловероятны. На рынке наблюдается избыток жилой недвижимости: существующий жилищный фонд способен покрыть потребность в новых квадратных метрах на протяжении почти пяти лет непрерывных продаж.
Власти могут снизить цены на жилье, что является основным вариантом развития событий. Второе предположение — застой цен с незначительными колебаниями. Третий вариант — дальнейший рост цен.
Как инвестировать в недвижимость
Чтобы заработать больше, нужно уменьшить количество бетона в своих инвестициях и купить бумаги компаний, государственные облигации или валюту.
Если в инвестиционном портфеле отсутствуют объекты недвижимости, но при этом приоритет отдается долгосрочным целям (с горизонтом более года), целесообразно рассмотреть активы, лишь опосредованно связанные с рынком жилья и не подверженные влиянию колебаний цен за квадратный метр.
1. Ипотечные облигации
В случае с такими ценными бумагами, как и при погашении основного долга, доход (купоны) гарантируется залогом на недвижимость, что предохраняет инвестора от дефолта.
Уровень доходности по этим инструментам относительно умеренный, зачастую он оказывается ниже показателей ОФЗ. Однако для тех инвесторов, кто предпочитает инвестиции в реальные активы и испытывает сомнения относительно номинальной стоимости обязательств, ипотечные облигации представляются надежным выбором. В качестве примера можно привести:
• ВТБ БО-001З-16 (агент Дом.РФ), 7 лет 11 мес., доходность — 10,4%
• Сбер БО-001Р-20 (агент Дом.РФ), 8 лет 6 мес., доходность — 9,9%
• ВТБ выпуск 009 (агент Дом.РФ), 5 лет 3 мес., доходность — 13,6%
2. Облигации застройщиков
Этот сегмент рынка облигаций характеризуется повышенным уровнем риска. Как правило, такие бумаги не имеют залогового обеспечения, несмотря на то, что выпущены строительными компаниями, владеющими значительными объемами жилой недвижимости.
Основная причина приобретения облигаций строительных компаний заключается в том, что сейчас они находятся на минимальном уровне: высокая процентная ставка оказывает негативное влияние на рентабельность бизнеса. В результате инвестор может зафиксировать привлекательную доходность на длительный период времени, например:
• ЛСР 001Р-07, 2 года 8 мес., доходность — 16,6%
• Сэтл 002Р-01, 1 год 8 мес., доходность — 16,5%
• Брусника 002Р-01, 1 год 5 мес., доходность — 16,6%
3. Акции застройщиков
Вследствие строгой денежно-кредитной политики Центрального банка наблюдалось значительное снижение их показателей. Это обусловлено как высокой стоимостью ипотечных кредитов, так и увеличением затрат на финансирование. Тем не менее, в перспективе годового периода ожидается стабилизация ситуации, а текущие цены на акции представляются привлекательными.
Таргеты и рекомендации БКС:
• ПИК (Покупать. Цель на год: 1200 руб. / +78%)
• Эталон (Покупать. Цель на год: 130 руб. / +76%)
• Самолет (Покупать. Цель на год: 5200 руб. / +35%)
БКС Мир инвестиций