В сфере недвижимости постоянно появляются новые тенденции, и мнения о них часто расходятся. Некоторые эксперты утверждают, что рынок демонстрирует рост, в то время как другие полагают, что он переживает спад и продолжит снижение. Попробуем разобраться, что происходит на самом деле и какие действия следует предпринять инвестору.
Что происходит с рынком
Информация о ценах и совершенных сделках предоставляется Росстатом и Росреестром, однако эти данные публикуются с задержкой в несколько месяцев. На середину декабря доступны сведения за октябрь, которые характеризуются нейтральной динамикой.
По данным Росреестра, количество завершенных сделок увеличилось за месяц на 0,9%, что почти в полтора раза превышает показатели октября прошлого года. Однако такое увеличение обусловлено продажами, которые были осуществлены еще в летний период, и по ценам, действовавшим весной.
По информации Росстата, данные будут опубликованы не ранее третьего квартала (до конца сентября), и они также покажут рост цен. В среднем по стране цены выросли на 4% в новостройках и на 2,3% на вторичном рынке. В Москве наблюдался более значительный рост: в новостройках – на 7,3%, во вторичном жилье – на 3».
Необходимо учитывать и этот момент. В столице наблюдается рост цен на новостройки после значительного снижения в начале года: с 375 тысяч до 293 тысячи рублей за квадратный метр (-22%). Застройщики временно снизили стоимость до уровня вторичного жилья и сейчас стремятся компенсировать эту корректировку.
Как дорожает недвижимость
По данным вневедомственных провайдеров, таких как Сбер, ведущих собственный учёт операций, ситуация представляется более неоднозначной. В ноябре зафиксирован новый максимум стоимости: 145,9 тыс. рублей за квадратный метр (+2,2%) в новостройках и 101,7 тыс. рублей (+1,3%) на рынке вторичного жилья».
В московском регионе, особенно в проектах, где Сбер является партнером, также наблюдается положительная динамика: стоимость квадратного метра в новостройках достигла 291,7 тыс. рублей (+1,7% в ноябре), а на вторичном рынке – 275,3 тыс. рублей (+1,5%). Падение цен наблюдалось в первом квартале, однако в значительной степени оно уже компенсировано.
Индекс цен от IRN, являющийся одним из старейших на рынке, демонстрирует аналогичную ситуацию: после трех кварталов снижения до начала 2023 года рынок начал восстанавливаться и в настоящее время продолжает восходящий тренд, направленный к рекордным значениям.
Прогнозы и сценарии
Стоимость недвижимости продолжает расти как в новостройках, где действует государственная поддержка в виде субсидий и льготных ипотечных программ, так и на вторичном рынке, где отсутствует подобная помощь, а процентные ставки достаточно высоки.
На увеличение стоимости влияют или способны оказывать влияние:
— Увеличение объема денег в обращении и инфляционные ожидания граждан.
— Повышение уровня доходов граждан, занятых в предприятиях оборонной промышленности и в сфере военно-промышленного комплекса.
— Наблюдается увеличение количества сделок, вызванное отложенным спросом в преддверии повышения процентных ставок.
В пользу падения цен на недвижимость играют:
— Повышение процентных ставок по ипотеке и увеличение размера первоначального взноса.
— Высокая закредитованность населения и застройщиков.
— Наблюдается увеличивающаяся разница между уровнем доходов населения и стоимостью товаров и услуг.
Судя по текущей ситуации на рынке, наблюдаемый рост, вероятно, не является устойчивым. Для его поддержания потребуются дополнительные стимулы, такие как новая волна инфляции или реальная нехватка жилья.
Оба этих фактора маловероятны. Учитывая действующую ставку Центрального банка, существенный рост инфляции и значительная девальвация выглядят почти невозможными. На рынке наблюдается переизбыток жилья, так как объем построенного фонда достаточен для покрытия почти пяти лет непрерывных продаж.
В качестве основного варианта развития событий можно рассматривать управляемое снижение стоимости жилья со стороны властей. Вторым по вероятности является застой цен с их незначительными изменениями вблизи нынешних значений. А вот продолжение роста уже наименее вероятно.
Как инвестировать в недвижимость
Наиболее простой подход заключается в уменьшении доли бетона в инвестиционном портфеле и приобретении активов, способных генерировать доходность более 10% даже в нынешних сложных рыночных условиях: акции, облигации, валютные инструменты.
В случае отсутствия недвижимости в инвестиционном портфеле, однако при наличии долгосрочных финансовых целей (охватывающих более чем один год), целесообразно рассмотреть активы, имеющие лишь опосредованное отношение к рынку жилья и не подверженные влиянию колебаний стоимости квадратного метра.
1. Ипотечные облигации
Поскольку доходы (купоны) и основная сумма таких бумаг подкреплены закладными на недвижимость, инвестор защищен от невыплаты долга за счет наличия залога.
Прибыль от данных инструментов, как правило, невелика и зачастую уступает показателям ОФЗ. Однако для инвесторов, отдающих предпочтение реальным активам и скептически относящихся к номинальным обязательствам, ипотечные облигации представляют собой надежную инвестицию. Вот несколько примеров:
• ВТБ БО-001З-16 (агент Дом.РФ), 7 лет 11 мес., доходность — 10,4%
• Сбер БО-001Р-20 (агент Дом.РФ), 8 лет 6 мес., доходность — 9,9%
• ВТБ выпуск 009 (агент Дом.РФ), 5 лет 3 мес., доходность — 13,6%
2. Облигации застройщиков
В отличие от других сегментов рынка облигаций, данный представляет собой наиболее рискованный. Обычно такие облигации не обеспечиваются залогом, несмотря на то, что выпускаются строительными компаниями, владеющими значительными активами в сфере жилой недвижимости.
Ключевым преимуществом приобретения строительных облигаций является текущее состояние рынка, когда они находятся на минимальном уровне. Высокая процентная ставка оказывает негативное влияние на рентабельность компаний. В результате инвесторы могут рассчитывать на получение стабильного дохода в течение продолжительного периода времени. Например:
• ЛСР 001Р-07, 2 года 8 мес., доходность — 16,6%
• Сэтл 002Р-01, 1 год 8 мес., доходность — 16,5%
• Брусника 002Р-01, 1 год 5 мес., доходность — 16,6%
3. Акции застройщиков
Их показатели также снизились из-за строгих мер, принимаемых Центральным банком. Это связано как с высокой стоимостью ипотечных кредитов, так и с увеличением затрат на финансирование. Однако в течение следующего года ситуация, вероятно, улучшится, а текущие цены на акции остаются привлекательными.
Таргеты и рекомендации БКС:
• ПИК (Покупать. Цель на год: 1200 руб. / +78%)
• Эталон (Покупать. Цель на год: 130 руб. / +76%)
• Самолет (Покупать. Цель на год: 5200 руб. / +35%)
БКС Мир инвестиций