Изображение: img.freepik.com

Строители оказались в сложной ситуации: государственные программы поддержки сокращены, а процентные ставки по кредитам достигли пиков. Проанализируем возможные опасности в сложившихся условиях.

Главное

Введение счетов эскроу и системы существенно уменьшило риски для застройщиков, так как риск появления пострадавших вкладчиков крайне мал.

Эскроу-долг, связанный с проектами, не требует погашения, в отличие от корпоративного долга, представленного облигациями и подобными инструментами.

• Девелоперы могут погашать Финансирование проекта происходит за счёт собственной прибыли и возврата инвесторов после завершения работ.

Продажи, осуществляемые в третьем квартале 2024 года, дают возможность полностью возместить затраты на инвестиции в период с 2024 по 2025 год.

В IV квартале 2024 и 2025 годов продажи жилья по программе семейной ипотеки обеспечены полной бюджетной поддержкой.

Процент реализуемого жилья, предназначенного к сдаче в эксплуатацию в 2024 году, у крупных строительных компаний выше среднего показателя рынка.

Выпуски Сэтл Групп и Джи-групп с доходностью до погашения (YTM) в размере 34% предлагают минимальные риски.

• Надежно выглядят: ЛСР, Легенда и ДАРС с YTM 35%, 33% и 42%.

• Средние риски: Эталон и Брусника с YTM 37% и 46%.

Фильм «Самолет» и картина «Страна» имеют процент отдачи по инвестициям в размере 49% и 40% соответственно, что ниже среднего показателя.

В деталях

Эскроу-система существенно уменьшает риски для застройщиков.

Долевое строительство рисковало из-за непостоянства финансирования: любое негативное известие могло остановить поступление денег от покупателей и банков. Сейчас же за каждый проект отвечает банк, которому невыгодно иметь незаконченный объект, так как он станет непрофильным и неликвидным активом в балансе банка, а все средства покупателей (счета эскроу) придется возвращать.

Банк заинтересован в полном финансировании, несмотря на возможные дополнительные затраты и сложности. Готовые дома становятся легко реализуемыми и продаются с небольшой скидкой к рыночной цене практически в любых условиях.

Жильё для сдачи в 2024 году почти полностью продано, что даёт возможность погашать кредиты застройщикам.

Строительные компании отличаются от обычных, им необходимо разделять долг на проектную смету (эскроу) и корпоративную. Корпоративный долг погашается не только за счёт прибыли, но и возврата вложений в запуск проекта после его завершения. окончании/вводе.

Прибыль и возврат инвестиций возможно получить, если всё жилье проекта будет продано до или после запуска. На графике показан уровень распроданности такого жилья с запуском в 2024–2025 гг. у крупных застройщиков.

С вводом в эксплуатацию в 2024 году реализация жилья по состоянию на конец III квартала 2024 года составила 75% у Самолета и 81% у Страны Девелопмента. Однако это не критично: Самолету осталось продать около 280 тыс. кв. м недвижимости, которая будет сдана в этом году. Это немногим больше, чем 234 тыс. кв. м продаж в III квартале 2024 года, а с учетом повышенного спроса в IV квартале эта задача станет еще проще.

Все зависит от доступности семейной ипотеки, выдача которой неоднократно приостанавливалась ведущими банками из-за исчерпания лимитов.

Правительство повысило лимиты семейной ипотеки на декабрь 2024 года и 2025 год.

По данным СМИ на декабрь 2024 года свободный лимит составляет 390 миллиардов рублей. Ежемесячные выплаты во втором полугодии 2024 года не превышали 200 миллиардов рублей из-за ограничений, особенно в ноябре (см. график ниже). Поэтому ожидается, что выплата в декабре 2024 года составит минимум 250 миллиардов рублей.

Объем семейной ипотеки в третьем квартале входит в топ-5 кварталов по объему. Результаты второго квартала текущего и третьего-четвертого кварталов прошлого года можно назвать выбросами. В четвертом квартале 2024 года ожидается результат, близкий к рекорду, из-за увеличения лимитов в декабре.

Минфин повысил на 2,4 триллиона рублей лимит выдачи по льготным программам в 2025 году, с 6,25 до 8,65 триллионов рублей. Предполагается, что до 4 триллионов из этой суммы пойдет на оплату процентов по таким кредитам (= 20 триллионов рублей ипотеки * льготные 20% годовых с учетом проста ключевой до 23% к концу 2025 года).

В рамках субсидируемых программ будет выделено около 4,65 трлн рублей, вдвое превышающее объём на 2023–24 годы.

Рассматриваем возможность иных мер помощи отрасли. Напомним, что недавно вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, по сообщениям СМИ, сообщил о том, что власти не позволят банкротству застройщиков.

Seattle Group, J-Group и DARS-Development с показателями 34%, 34% и 42% выглядят наиболее привлекательно.

Чтобы разделить объекты по группам риска, создадим график с двумя координатами: объёмом проданного жилья для ввода в 2024 году и долговои нагрузкой.

Предполагается, что компании до пунктирной линии обладают средним уровнем риска, а над ней — низким или очень низким.

К эмитентам с очень низким риском относятся Сэтл Групп, Джи-Групп и ДАРС-Девелопмент. Последнего переносим в следующую группу риска из-за исторического отсутствия отчетности по МСФО за первое полугодие.

ПИК, ЛСР, ДАРС и Легенда относятся к компаниям с низким риском, а Эталон и Бруснику — к компании с средним. Самолет и Страна Девелопмент представляют собой группу эмитентов с риском выше среднего.

Ниже представлена шкала риска, сопоставленная доходностям облигаций на карте доходности.

Сэтл Групп и Джи-групп признаны лучшими девелоперами рынка по показателю соотношение риск/доходность. В то время как Ульяновский региональный девелопер ДАРС-Девелопмент, вероятно из-за отсутствия отчетности по МСФО за первое полугодие, предлагает доходность 42%.

ЛСР, Легенда и Эталон получили относительно Сэтл Групп и Джи-групп достаточно справедливую оценку. Доходность облигаций Страна Девелопмент значительно ниже, чем у Самолета, хотя риски, по нашему мнению, сопоставимы. Доходность Брусники на уровне 47% существенно превышает справедливый уровень и должна быть ближе к Эталону, так как при повышенной долговой нагрузке у первой достаточно высокий уровень распроданности жилья.

Рынок отрицательно оценивает облигации девелоперов с очень низким и низким уровнем риска (Сэтл Групп, Джи-групп, ЛСР, Легенда, ДАРС). Предполагается, что большинство вопросов к строительным компаниям будет решено в течение полугода.