АКРА (А+(RU)) — крупнейший девелопер рынка Москвы и Московской области. В последнее время многие опасаются возможного кризиса ликвидности, объясняя, как менеджмент может получить средства для погашения долгов. По оценкам аналитиков, денежная ситуация девелопера может улучшиться на 40 млрд рублей к концу 2024 года и еще на 75 млрд рублей в 2025 году за счёт сдачи объектов жилья в эксплуатацию.

Главное

Внимаем лишь корпоративным долгам холдинга, а не счетам в доверии.

В 2025 году запланировано погашение 35 миллиардов рублей облигаций и примерно 65 миллиардов рублей других корпоративных долгов.

По завершении строительства объекта застройщик может выплатить определенную сумму долга.

Из прибыли проекта выплачиваются проценты по корпоративному долгу.

Компенсация себестоимости идёт на уплату задолженностей счёта эскроу и процентов по ней.

Корпоративный долг выплачивается за счёт начального финансирования проекта или первоначального платежа.

На четвертый квартал 2024 года запланировано ввести 1,34 миллиона квадратных метров жилья за 200 миллиардов рублей — по 150 тысяч рублей за квадратный метр.

При первоначальном взносе в 20% до конца 2024 года будет выделено 40 миллиардов рублей.

В 2025 году возможно реализовать строительство жилья площадью два миллиона пятисот тысяч квадратных метров на общую сумму в триста семьдесят пять миллиардов рублей.

• Высвобождение первого взноса — на 75 млрд руб.

К концу 2025 года потребуется 140 миллиардов рублей для уплаты всех корпоративных долгов (25 + 40 + 75 миллиардов рублей).

Подтверждение расчётов ожидают 12 декабря на Дне инвестора.

В деталях

В 2025 году самолету требуется приблизительно 100 миллиардов рублей, из которых 35 миллиардов рублей — на погашение облигаций.

Задолженность застройщика разделяется на корпоративную, включая облигации, и проектные эскроу. Последние не подлежат погашению – проценты по ним капитализируются, а само погашение наступает при вводе жилья в эксплуатацию при высокой стадии продаж.

Пуск в эксплуатацию освобождает начальный инвестиционный ресурс проекта.

Разница между девелопером и классической нефинансовой компанией заключается в том, что девелопер может оплачивать долги не только за счёт прибыли и имеющихся денежных средств, но также частично за счёт сдачи объекта в эксплуатацию.

Разберем цену на составные части: прибыль проекта, издержки строительства и начальный взнос – все затраты до запуска счета эскроу.

Условно прибыль (EBITDA) покрывает процентные расходы по корпоративному долгу (25%) и равна EBITDA марже компании. Часть цены, отвечающая за себестоимость, направляется на погашение эскроу долга и процентов по нему. Остальная часть, предназначенная для компенсации стартового капитала/первого взноса каждого проекта по строительству жилья, покрывает погашение корпоративного долга — эти средства высвобождаются при вводе в эксплуатацию жилья и доступны в полном объеме при полной распроданности.

Ввод в эксплуатацию по плану может принести Самолету 40 и 75 млрд рублей в четвертом квартале 2024 года и 2025 года для покрытия корпоративных долгов.

Самолет планирует сдать в эксплуатацию около двух миллионов квадратных метров жилья в 2024 году. К концу третьего квартала текущего года сдано 0,66 миллиона квадратных метров, оставшееся количество составляет 1,34 миллиона квадратных метров.

Проекты стартовали два-три года назад. Стоимость квадратного метра у них ниже текущей, в районе 150 тысяч рублей за квадратный метр против 214 тысяч рублей. Общий доход от уже построенных объектов составит 201 миллиарда рублей, а первый взнос — 20% от этой суммы, то есть 40 миллиардов рублей.

Рассчитаем выручку за октябрь: реализовано 0,16 миллиона квадратных метров по цене 150 тысяч рублей за квадратный метр. Общий доход составит около 24 миллиардов рублей, а первый взнос — 5 миллиардов рублей, что приближается к целевой цифре компании по увеличению денежных средств на конец октября.

Предполагая план ввода в 2025 году объемом 2,5 млн кв. м (план компании только в Московской области на 2025 год приблизительно равен 2 млн кв. м), суммарная выручка вводимых проектов составит 375 млрд руб., а первый взнос, составляющий 20% от 375 млрд руб., будет равняться 75 млрд руб.

Рассчёты точны при условии полного отпуска жилья, продажи которого начались 2–3 года назад. За два пика спроса на недвижимость уверенны в высокой степени распроданности проектов. Учитывается также, что руководство действует консервативно, копят резервы или погашают долги.

К концу 2025 года у компании есть 25 млрд рублей, плюс 40 + 75 = 140 млрд рублей для погашения корпоративного долга. У Самолета существуют крупные проекты и операционные компании с долей в 60–70%, поэтому фактически доступных средств может быть меньше. Даже при 10%-м первом взносе, с учетом имеющихся средств, хватит на погашение всех долгов до конца 2025 года.

Предположение о начальном взносе в размере 20% можно подтвердить расчетами: сумма капитала и чистых корпоративных долгов (49 + 182) деленная на активы (934) равна 25%. Средний размер первоначального взноса должен быть около 25%.

БКС Мир инвестиций