Изображение: img.freepik.com

Изменения льготной федеральной программы и повышение ипотечных процентных ставок могут замедлить продажи девелоперов, но у отдельных игроков, имеющих большую долю на рынке масс-маркета, ситуация может быть лучше.

Главное

Продажи в 2023 году установили новый рекорд, обеспечив благоприятные перспективы для финансовых показателей в будущем. Выручка выросла на 90%, а объем продаж – на 84%.

Самолет прогнозирует продажи на 2024 год объемом 2,7 млн кв. м., что на 70% больше, чем в прошлом году. Продажи в январе показали рост: у Самолета — на 65% год к году, у Эталона — на 175% год к году.

• Дивиденды в фокусе — смешанные ожидания.

Взгляд на сектор нейтральный, с положительным отношением к Самолету, ПИКу и Эталону, а к ЛСР — отрицательным.

В деталях

Продажи за 2023 г. — рекордные объемы. Все публичные девелоперы, представившие отчетность по итогам 2023 года, показали высокую динамику продаж по сравнению с 2022 годом. Прошлый год был рекордным в денежном выражении: продажи выросли в среднем на 90% к прошлому году. В натуральном выражении — на 84%. Средняя цена увеличилась на 4%, доля ипотечных продаж составила 79%.

В 2023 году продажи Самолета достигли 287 млрд рублей (+58% к предыдущему году, 1 миллион 575 тысяч квадратных метров). У ЛСР объем продаж составил 2 триллиона 160 миллиардов рублей (+132% г/г, 1 миллион 99 тысяч квадратных метров), а Эталона — 106 миллиардов рублей (+80% г/г, 547 тысяч квадратных метров). Рост спроса поддержали федеральная льготная ипотечная программа, колебания курса рубля и увеличение предложения вследствие региональной экспансии Эталона и Самолета.

Перспективы 2024 г. — только Самолет дал прогнозы. Самолет сообщил о своих планах на год. Планируемые продажи составят 2,7 млн кв. м, что на 70% больше, учитывая объединение с ГК МИЦ. Выручка может вырасти на 68% до 500 млрд руб., а скорректированная EBITDA — более чем вдвое, до 130 млрд руб.

В январе текущего года Самолет и Эталон представили предварительные операционные результаты. Выручка Самолета выросла на 65% по сравнению с предыдущим годом, превысив 100 тыс. кв. м. В денежном выражении продажи составили 20,5 млрд руб., что на 87% больше показателей января прошлого года. Эталон в январе достиг результата в 12,5 млрд руб. — рост на 285% к январю 2023 г. Объем реализованного пространства составил 51,1 тыс. кв. м., увеличившись на 175% по сравнению с январем 2023 г.

Это свидетельствует о том, что спрос остается высоким, не считая увеличения процентных ставок по ипотечным кредитам. Региональное расширение и качественное предложение, вероятно, способствовали такому росту.

В фокусе дивиденды. Мы сохраняем позицию относительно дивидендов девелоперов. В рамках дивидендной политики Самолета выплаты, по расчётам компании, могут составить 5 миллиардов рублей. Самолет также планирует выкупить свои акции на 10 миллиардов рублей к концу года.

Эксперты пока не прогнозируют выплату дивидендов ПИК и отмечают меньший уровень раскрытия информации по сравнению с другими публичными компаниями. Возврат Эталона к выплате дивидендов зависит от снятия инфраструктурных ограничений. Ожидается, что ЛСР выделит 78 рублей на акцию — это соответствует дивидендам за 2022 год, учитывая политику дивидендных выплат, по которой не менее 20% чистой прибыли по МСФО направляется на выплаты.

Оптимистичный прогноз для сектора при повышенном уровне процентных ставок. Условия получения ипотеки недавно изменились: первоначальный взнос по льготной программе увеличен с 20 до 30%, максимальная сумма льготного кредита составляет 6 миллионов рублей для всех регионов, ранее для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области эта сумма была равна 12 миллионам рублей.

Предполагаем, что программа ипотеки с поддержкой под 8% годовых будет способствовать успеху игроков масс-маркета, таких как Самолет, ПИК и Эталон. Рост регионального присутствия Эталона — дополнительный фактор поддержки продаж компании. Предпочитаем компании, работающие в сегменте масс-маркет, где сильны Самолет, ПИК и Эталон. Удерживаем оптимистичный прогноз по этим трем компаниям. ЛСР в меньшей степени представлен в этом сегменте — сохраняем негативный взгляд.

БКС Мир инвестиций