Изображение: img.freepik.com

Об актуальных тенденциях на рынке недвижимости существует множество разногласий: одни уверены в росте, другие предрекают дальнейший спад.

Что происходит с рынком

Официальную информацию о ценах и сделках предоставляют Росстат и Росреестр, однако публикуют её с опозданием на несколько месяцев. Информация по состоянию на середину декабря основана на данных октября, которые в общем нейтральны.

Регистратор прав собственности сообщил о росте числа завершенных сделок за месяц на 0,9%, что почти в полтора раза превышает показатель октября прошлого года. Однако рост обусловлен продажами, осуществлёнными ещё летом, и по ставках весны уходящего года.

Росстат публикует данные не ранее III квартала (до конца сентября), где отображен рост цен. В среднем по стране — на 4% в новостройках и на 2,3% во вторичном сегменте, в Москве — на 7,3% в новостройках и на 3% во вторичном рынке.

И здесь есть особенность: в столице стоимость квадратного метра в новостройках после глубокого падения в начале года возросла с 375 тысяч до 293 тысяч рублей (-22%). Застройщики вернули цены на уровень вторичного рынка и сейчас корректируют отставание.

Как дорожает недвижимость

По данным Сбера, ведущего собственную статистику сделок, картина выглядит сложнее. В ноябре был установлен новый рекорд цен: 145,9 тысячи рублей за квадратный метр в новостройках (+2,2%) и 101,7 тысячи рублей (+1,3%) во вторичном рынке.

В столичных проектах с участием Сбера цены на квадратный метр в новых домах составляют 291,7 тыс. рублей (+1,7% по сравнению с ноябрем), а во вторичном сегменте — 275,3 тыс. рублей (+1,5%). В первом квартале был снижение, но большая его часть уже компенсирована.

Самый старый индекс цен от IRN отражает сходную тенденцию: после трёх кварталов снижения, начавшегося ещё в конце 2022 года, рынок восстановился с начала 2023-го и пошёл к новым максимальным значениям.

Прогнозы и сценарии

Цены на жилье продолжают расти как на новостроях, которые подкрепляются субсидиями и низкими ставками, так и на вторичном рынке, где государственная поддержка отсутствует, а процентные ставки высоки.

Рост стимулируют или может стимулировать:

Увеличение денежной массы и ожидание инфляции со стороны людей.
Увеличение доходов работников отраслей, связанных с оборонной промышленностью и военной деятельностью.
Накапливающаяся волна невыполненных сделок до повышения процентных ставок.

В пользу падения цен на недвижимость играют:

Ипотека с двузначными ставками и увеличение первоначального взноса.
— Высокая закредитованность населения и застройщиков.
Проблема неустойчивого соотношения уровня доходов и цен на товары и услуги.

Нарастающий тренд на рынке пока нестабилен. Рост может продолжиться при появлении новых факторов, таких как новый всплеск инфляции или физический дефицит жилья.

Два фактора маловероятны. Разгон инфляции и глубокая девальвация практически исключены при нынешней ставке ЦБ. Рынок насыщен жильем: объём построенного фонда достаточен для пятилетнего периода непрерывных продаж.

Власти могут снизить цены на жилье, что является основным вариантом развития событий. Второе предположение — застой цен с незначительными колебаниями. Третий вариант — дальнейший рост цен.

Как инвестировать в недвижимость

Чтобы заработать больше, нужно уменьшить количество бетона в своих инвестициях и купить бумаги компаний, государственные облигации или валюту.

В случае отсутствия недвижимости в портфеле и долгосрочных целях (не менее года) можно рассмотреть активы, лишь опосредованно связанные с рынком жилья и не подверженные влиянию колебаний цен на квадратный метр.

1. Ипотечные облигации

В случае с такими ценными бумагами, как и при погашении основного долга, доход (купоны) гарантируется залогом на недвижимость, что предохраняет инвестора от дефолта.

Эти инструменты показывают невысокую доходность, обычно меньше, чем у ОФЗ. Однако для инвесторов, которые предпочитают реальные активы и не верят в номинальные обязательства, ипотечные облигации представляют собой надежный вариант. Несколько примеров:

• ВТБ БО-001З-16 (агент Дом.РФ), 7 лет 11 мес., доходность — 10,4%
• Сбер БО-001Р-20 (агент Дом.РФ), 8 лет 6 мес., доходность — 9,9%
• ВТБ выпуск 009 (агент Дом.РФ), 5 лет 3 мес., доходность — 13,6%

2. Облигации застройщиков

Этот сегмент облигаций наоборот является одним из самых рискованных. Как правило, без обеспечения, хотя и выпускаются строительными компаниями, владеющими большими массивами жилой недвижимости.

Основная причина приобретения облигаций строительной отрасли – их низкая стоимость. Высокий уровень процентных ставок уменьшает прибыль компаний, что позволяет установить выгодный доход на долгий срок.

• ЛСР 001Р-07, 2 года 8 мес., доходность — 16,6%
• Сэтл 002Р-01, 1 год 8 мес., доходность — 16,5%
• Брусника 002Р-01, 1 год 5 мес., доходность — 16,6%

3. Акции застройщиков

На фоне жесткой политики Центрального банка также серьёзно просели по причине дороговизны ипотеки, а также по причине роста стоимости финансирования. В течение года ситуация, вероятно, улучшится, а цены на акции уже сейчас являются низкими.

Таргеты и рекомендации БКС:

• ПИК (Покупать. Цель на год: 1200 руб. / +78%)
• Эталон (Покупать. Цель на год: 130 руб. / +76%)
• Самолет (Покупать. Цель на год: 5200 руб. / +35%)

БКС Мир инвестиций