Недавний опросНа портале IRN информация показывает, что квартиры не вошли даже в тройку лидеров по популярности среди инструментов для инвестирования. В то же время акции и облигации заняли более 30% интереса инвесторов.

Какие настроения на рынке

Подобные опросы IRN проводит регулярно. В предыдущийЛетом 2022 года недвижимость лидировала по спросу у инвесторов (23%). Сейчас её выбирают меньше, чем 17% (четвёртое место).

Сайт отслеживает динамику цен на недвижимость в Москве и предоставляет аналитические материалы о рынке всей России. Главные пользователи — люди, торгующие квартирами с инвестиционной целью.

Опрос о желании приобрести квартиру сейчас также показал схожие результаты. В сентябре 68% ответили отрицательно. Главной причиной называют высокие цены. Более 20% заявили, что не обратятся за ипотекой даже при нулевой ставке.

Если не недвижимость

Вкладные депозиты лидируют по привлекательности, их выбрали 26% опрошенных. Следующим вариантом стала валюта (около 21%), а на третьем месте — облигации (более 17%).

Акции получили почти 12 процентов голосов (пятое место), тогда как годом ранее — 14 процентов. В общей сложности ценные бумаги (акции и облигации) занимают первое место, набрав более 30 процентов против 20 процентов в прошлом году.

Если суммировать валюту и золото, то доля составит 33%, что является устойчиво высоким показателем (год назад — 32%). Инвесторы защищаются от девальвации, став таким образом против рубля и недвижимости.

Чем заменить недвижимость

По результатам голосования видно среднее распределение долей инвестиций среди активных инвесторов по разным инструментам: недвижимость и вклады занимают чуть более трети, а валюта и ценные бумаги — две трети.

Это хороший ориентир для сбалансированного портфеля, защищающего от инфляции, ослабления рубля и рыночных пузырей в сфере недвижимости. Полностью исключать недвижимость из инвестиций не стоит.

При наличии нескольких объектов недвижимости в портфеле разумно рассмотреть переход к другим, более прибыльным инструментам, таким как акции, облигации, валюта или золото.

Портфель + недвижимость

Высокая стоимость объектов (в среднем 3 миллиона рублей по России и 12 миллионов рублей в Москве) вероятно, приведет к тому, что недвижимость всё равно составит не менее половины портфеля. Такой вариант лучше, чем полностью инвестировать в дорогой бетон.

1. Депозиты и облигации

Это самое близкое к недвижимости аналог: вероятность полной потери вложений мала, а прибыль регулярна, подобно сдаче в аренду. При средней доходности, сравнимой с недвижимостью (прирост стоимости + аренда), этот вариант также привлекателен.

Сейчас благоприятное время для размещения средств под высокую процентную ставку. Вклады на срок до года и облигации, особенно свыше года, предлагают привлекательные условия. Сейчас ОФЗ дают 12-13%. В дальнейшем… новостей от ЦБ они могут подняться до 15% годовых.

Облигации с погашением через три-пять лет накопленным итогом дают тридцать пять–семьдесят пять процентов доходности за весь срок. Квартиры за это время принесут максимум двадцать пять процентов, преимущественно от аренды. Примеры среднесрочных выпусков:

• ОФЗ 26207 (до февраля 2027 г.)
• ОФЗ 26226 (до октября 2026 г.)
• ОФЗ 26212 (до января 2028 г.).

2. Валюта и золото

Биржевое золото (GLD/RUBМожно рассматривать его в качестве квазивалюты. Это прямая замена доллару, с учётом инфляции, отложенной во времени. Золото традиционно опережает рост цен на недвижимость.

В течение последних пяти лет металл принес прибыль приблизительно в 60% в долларах и 125% в рублях. Это составляет около 10% и 18% годовой доходности соответственно, без дополнительных расходов, свойственных недвижимости (ремонт, коммунальные платежи, простои из-за отсутствия арендаторов).

Доллар, евро и юань за пять лет приросли на 30–40%, пока цены на жилье выросли на 70%. Потому оптимально вкладывать их в облигации (в юанях) или брать облигации с прямой привязкой к валюте.

• Газпром капитал ЗО34-1-Д (привязка в доллару, погашение в апреле 2034 г.)
• Газпром капитал ЗО28-1-Е (привязка к евро, погашение в ноябре 2028 г.)
• РУСАЛ БО-05 (покупка за юани, погашение в июле 2027 г.).

3. Российские акции

Актив, мало похожий на недвижимость, но хорошо ее дополняющий. Стоимость акций в квадратных метрах обычно не падает. Последнее снижение произошло после событий 2022 года, и акции пока еще сравнительно доступны.

В сумме акции недвижимости могут вырасти на 20% (до уровня 2017-2019 годов), при достижении пиковых значений рынок может вырасти на 40%.

У некоторых синих фишек потенциальный рост рассчитан только на год. Аналитики БКС прогнозируют, что в течение следующих двенадцати месяцев эти ценные бумаги принесут более 40% прибыли, опередив широкий рынок (индекс МосБиржи).

• Яндекс (Покупать. Цель на год: 4400 руб. / +65%)
• Северсталь (Покупать. Цель на год: 2100 руб. / +54%)
• ВТБ (Покупать. Цель на год: 0,039 руб. / +54%)
• Газпром (Покупать. Цель на год: 240 руб. / +43%)
• Норникель (Покупать. Цель на год: 25000 руб. / +43%).

БКС Мир инвестиций