Изображение: img.freepik.com

Недавний опрос На портале IRN опубликован рейтинг популярности инструментов для инвестирования, где квартиры не вошли даже в тройку лидеров. Интерес к ценным бумагам (акциям и облигациям) составил более 30%.

Какие настроения на рынке

Подобные опросы IRN проводит регулярно. В предыдущий Летом 2022 года недвижимость лидировала по популярности среди инвесторов (23%). Сейчас её выбирают менее 17% (четвёртое место).

Сайт отслеживает цены на недвижимость в столице и предоставляет анализ рынка России. Его главная целевая аудитория – инвесторы, занимающиеся покупкой и продажей квартир.

Опрос о желании приобрести квартиру сейчас также показал схожие результаты. В сентябре с таким предложением согласились лишь 32% респондентов. Причина — завышенные цены на жильё. Более 20% заявили, что не возьмут ипотеку даже при нужной ставке.

Если не недвижимость

Вклады занимают первое место по популярности среди инвесторов – за них проголосовали 26%. На втором месте – валюта (около 21%), на третьем – облигации (более 17%).

Акции получили почти 12% голосов и заняли пятое место, в то время как годом ранее заработали 14%. В целом ценные бумаги (акции плюс облигации) лидируют с более чем 30%, по сравнению с 20% прошлого года.

Если суммировать денежные средства и драгоценные металлы, то доля составляет 33%, что является стабильно высоким показателем (предыдущий год – 32%). Эта сфера предоставляет защиту от девальвации, поэтому инвесторы фактически делают ставку против рубля и недвижимости.

Чем заменить недвижимость

Распределение голосов показывает среднюю долю инструментов среди активных инвесторов. Недвижимость и вклады занимают чуть более трети, а валюта и ценные бумаги – две трети.

Такой подход может быть хорошим направлением для формирования портфеля, способного противостоять как инфляции, так и ослаблению рубля, а также рыночным переоценкам в секторе жилья. Полностью исключать недвижимость из инвестиционной стратегии не стоит.

При наличии в портфеле нескольких объектов недвижимости, как два и более дома или квартиры, целесообразно рассмотреть инвестирование в более ликвидные инструменты: акции, облигации, валюту, золото.

Портфель + недвижимость

За счет высокой стоимости объектов (в среднем по России от 3 миллионов, а в Москве от 12 миллионов) доля жилья в портфеле, вероятно, составит не менее половины. Однако это предпочтительнее, чем полностью инвестировать в дорогостоящие бетонные конструкции.

1. Депозиты и облигации

Это близкое сравнение с недвижимостью: вероятность полного убытка невелика, а доход стабильный, подобно арендной плате. Доходность тоже сопоставима с недвижимостью (рост стоимости плюс заработок от сдачи).

Сейчас благоприятное время для закрепления высоких курсов по депозитам (сроком до года) и облигациям (сроком более года). Сейчас ОФЗ дают от 12 до 13%. После… новостей от ЦБ они могут подняться до 15% годовых.

Облигации с погашением через три-пять лет накопленным итогом обеспечат доходность в 35–75% за весь период инвестирования. Недвижимость за это время даст не более 25% (в основном от аренды). Примеры среднесрочных выпусков:

• ОФЗ 26207 (до февраля 2027 г.)
• ОФЗ 26226 (до октября 2026 г.)
• ОФЗ 26212 (до января 2028 г.).

2. Валюта и золото

Биржевое золото (GLD/RUBМонета может считаться аналогом валюты. Это альтернатива доллару с привязкой к инфляции, отложенной во времени. Золото традиционно опережает рост цен на недвижимость.

В течение последних пяти лет металл принес прибыль примерно в 60% в долларах и 125% в рублях. Это эквивалентно приблизительно 10% и 18% годовой доходности соответственно, не считая дополнительных расходов, характерных для недвижимости (ремонт, коммунальные платежи, простои без арендаторов).

Доллар, евро и юань за пять лет приросли на 30–40%, уступая тем самым росту цен на жилье, который составил 70%. В связи с этим целесообразно размещать их в облигациях (в юанях) или приобретать облигации с прямой привязкой к валюте.

• Газпром капитал ЗО34-1-Д (привязка в доллару, погашение в апреле 2034 г.)
• Газпром капитал ЗО28-1-Е (привязка к евро, погашение в ноябре 2028 г.)
• РУСАЛ БО-05 (покупка за юани, погашение в июле 2027 г.).

3. Российские акции

Актив, мало похожий на недвижимость, но превосходно её дополняющий. При оценке стоимости акций в квадратных метрах редко наблюдается понижение. Последнее снижение произошло после событий 2022 года, и акции пока ещё относительно недороги.

Общий потенциал восстановления стоимости акций по сравнению с недвижимостью может составить 20%, до уровня 2017–2019 годов. В случае достижения пиковых значений рынка этот показатель может достичь 40%.

В течение года некоторые голубые фишки могут показать аналогичный потенциал роста, как и ранее. Аналитики БКС прогнозируют, что в ближайшие 12 месяцев эти бумаги принесут более 40%, превзойдя широкий рынок (Индекс МосБиржи).

• Яндекс (Покупать. Цель на год: 4400 руб. / +65%)
• Северсталь (Покупать. Цель на год: 2100 руб. / +54%)
• ВТБ (Покупать. Цель на год: 0,039 руб. / +54%)
• Газпром (Покупать. Цель на год: 240 руб. / +43%)
• Норникель (Покупать. Цель на год: 25000 руб. / +43%).

БКС Мир инвестиций